בתמונה: מיכאל מאיורוב עם הצוות המקומי בדובאי. צילום: אלכסנדר סולינוב
שוק הנדל"ן בדובאי מציע מגוון רחב של אפשרויות, אך כשבוחנים דירות למכירה בדובאי, שתי דירות באותו אזור עשויות להופיע במחיר דומה, ובכל זאת לדרוש מהקונה סכומים שונים לחלוטין בשנים הראשונות. באחת נדרש תשלום גדול סמוך לחתימה, בשנייה עיקר הסכום ישולם במסירה. לאחת דמי ניהול גבוהים יותר, והאחרת זקוקה לריהוט לפני שאפשר להשכיר אותה. לכן, השאלה "כמה עולה דירה בדובאי?" אינה מסתיימת במספר שמופיע במודעה.
מיכאל מאיורוב, מנכ"ל מאיורס נדל"ן, מסביר כי השוואה מועילה מתחילה בהגדרת מטרת הרכישה והתקציב הזמין. מי שמחפש הכנסה משכירות צריך לבחון את העסקה אחרת ממי שמתכנן למכור את הדירה בעתיד. בשני המקרים, צריך לדעת כמה כסף יוצא מהכיס, מתי הוא נדרש ומה עשוי להישאר לאחר ההוצאות.
מחיר מבוקש הוא נקודת פתיחה
נניח שאתם בוחנים היצע של דירות למכירה בדובאי ומוצגות לכם שתי דירות במחיר של כמיליון דירהם כל אחת. לפני שמחליטים שהן עולות אותו הדבר, בקשו הצעה מפורטת לכל יחידה. בדקו מהו השטח הרשום, האם חניה כלולה, מהו המפרט והאם המחיר כולל ריהוט או מכשירי חשמל.
גם מיקום היחידה בתוך הפרויקט עשוי להסביר פערי מחיר. קומה, כיוון, תכנון פנימי ונוף משפיעים ישירות על השימוש בדירה ועל הביקוש האפשרי לה. למשל, נכס עם נוף פתוח לעבר בורג׳ חליפה יתומחר לרוב בפרמיה משמעותית לעומת דירה בעלת שטח זהה הפונה לעורף הפרויקט. בהשוואת השקעות נדל"ן בדובאי, כדאי להציב זו מול זו יחידות בעלות מאפיינים קרובים, ולא להסתפק בהשוואת המחיר הכולל.
כמה הון עצמי צריך ומתי?
תוכנית תשלומים יכולה לגרום לעסקה להיראות נגישה, אך שיעור התשלום הראשון הוא רק חלק מהתמונה. בקשו לוח מלא עם כל המועדים והסכומים: חתימה, תשלומים במהלך הבנייה, מסירה וכל תשלום שנדחה לאחריה. לאחר מכן בדקו מאילו מקורות תממנו כל שלב.
לפי מאיורוב, בדיקה כזאת חשובה במיוחד כשהרכישה נעשית בפרויקט שעדיין נבנה. משקיע עשוי לעמוד בקלות בתשלום הראשוני, אך להידרש לסכום גדול במועד שבו כספו עדיין מושקע במקום אחר. לפני בחירת דירה, כדאי לוודא שהתוכנית מתאימה ליכולת הכלכלית גם אם ההכנסה הצפויה מהנכס תתחיל מאוחר מהמתוכנן.
מה מוסיפים למחיר הדירה?
בדובאי חלות על עסקת רכישה עלויות רישום שיש להביא בחשבון. דמי רישום מכירה עשויים להגיע ל־4% משווי העסקה, וחלוקת התשלום בין הצדדים תלויה בתנאי העסקה. בדירה שמחירה מיליון דירהם, 4% הם 40 אלף דירהם. חשוב לברר מראש איזה חלק מהסכום יחול עליכם, לצד אגרות ועלויות מקצועיות נוספות.
אם הנכס מיועד להשכרה, ייתכנו גם עלויות ריהוט, הכנת הדירה, שיווק ואיתור שוכר. משקיע ישראלי צריך להביא בחשבון את עלות המרת הכסף והעברתו, ולברר את חובות הדיווח והמיסוי החלות עליו באופן אישי. רק לאחר שמרכזים את הסכומים האלה מתקבלת הערכה טובה של מחיר הכניסה לעסקה.
בתמונה: מיכאל בפגישה עם מנכ"ל חברת הענק Ohana Development. צילום: אלכסנדר סולינוב
דמי ניהול יכולים לשנות את התוצאה
בניין עם בריכה, חדר כושר ושירותים משותפים עשוי להיות אטרקטיבי לשוכרים. השירותים האלה כרוכים בדרך כלל גם בהוצאות שוטפות לבעל הדירה. בעת בחינת השקעות נדל"ן בדובאי, בקשו לברר מהם דמי השירות הצפויים ביחידה שמעניינת אתכם, ומה הם כוללים.
מחלקת המקרקעין של דובאי מפעילה כלי לבדיקת דמי שירות מאושרים בנכסים רלוונטיים. בפרויקט חדש שטרם נמסר, בקשו הערכה מפורטת והביאו בחשבון שההוצאה בפועל עשויה להיות שונה. גם פער שנראה קטן בחישוב שנתי יכול להשפיע על ההכנסה המצטברת לאורך שנות ההחזקה.
איזו הכנסה צפויה להישאר?
פרסום המציג תשואה משכירות מתייחס לעיתים להכנסה לפני הוצאות. כדי להשוות עסקאות, התחילו מדמי השכירות השנתיים המשוערים, ואז הפחיתו דמי שירות, תחזוקה, ניהול ותקופות אפשריות ללא שוכר. בחנו גם תרחיש שבו שכר הדירה נמוך מההערכה שקיבלתם.
גורם נוסף שמשפיע על התחזיות בשוק הוא מוקדי משיכה תיירותיים חדשים. כך למשל, השיח וההתפתחויות סביב הקמת קזינו בדובאי ובאיחוד האמירויות מייצרים עניין גובר בקרב משקיעים המכוונים להשכרות לטווח קצר, אך מומחי נדל"ן בדובאי ממליצים תמיד לבסס את התחשיב על נתוני שוק קיימים ותפוסה ריאלית, ולא רק על כותרות עתידיות.
"האם אוכל להחזיק בדירה גם אם היא תעמוד ריקה כמה חודשים?" זו שאלה שמשקיע צריך לשאול לפני החתימה. היא חשובה במיוחד כאשר חלק ממחיר הרכישה ממומן בהלוואה או כאשר נותרו תשלומים ליזם. תחזית היא כלי לתכנון, אך ההחלטה צריכה להתאים גם לתרחיש פחות נוח.
אירוע של מאיורס במלון הילטון בתל אביב. צילום: אלכסנדר סולינוב
כך משווים בין שתי הצעות בפועל
במאיורס נדל"ן מציעים להתחיל ממטרת המשקיע ולבחון פרויקטים בהתאם לתקציב ולתוכנית הרכישה שלו. כדי לעשות זאת באופן מסודר, בקשו עבור כל דירה את אותם פרטים: מחיר כולל, הון עצמי נדרש, לוח תשלומים, עלויות רישום, דמי שירות, הוצאות הכנה להשכרה ומועד מסירה. מיכאל מאיורוב מדגיש כי סינון מקדים של דירות למכירה בדובאי בהתאם לקריטריונים אלו מאפשר קבלת החלטה מושכלת ומדויקת.
השוואת השקעות נדל"ן בדובאי הופכת ברורה יותר כאשר כל הנתונים מופיעים זה לצד זה. ייתכן שדירה שמחירה המבוקש גבוה מעט תהיה נוחה יותר מבחינת תזרים התשלומים. ייתכן גם שדירה זולה יותר תדרוש הוצאות שוטפות גבוהות. הבחירה תלויה בעסקה השלמה ובצרכים של הרוכש.
לפני שמקבלים החלטה, מאיורוב ממליץ להבין מה בדיוק נרכש, מה כתוב בחוזה ומה תהיה העלות גם לאחר קבלת המפתח. כך המחיר במודעה הופך מנתון בודד לחלק מחישוב רחב יותר. עבור מי שבוחן השקעות נדל"ן בדובאי ומתעניין במגוון דירות למכירה בדובאי, זו הדרך להשוות בין אפשרויות ולבחור נכס שמתאים לתוכנית הכלכלית שלו.
** הכתבה נכתבה בשיתוף מאיורס נדל"ן ומכילה תוכן שיווקי.
** המידע בכתבה נועד למטרות מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ פיננסי, משפטי או מיסויי, או המלצה לרכישת נכס. לפני ביצוע עסקה מומלץ להיוועץ באנשי מקצוע מוסמכים.
** מחירי הנכסים, תנאי התשלום, העלויות הנלוות והתשואות המוזכרות בכתבה עשויים להשתנות. אין באמור משום התחייבות לתשואה או לרווח כלשהו. יש לבדוק את הנתונים ואת תנאי העסקה באופן עצמאי לפני קבלת החלטה.
** חלק מהתמונות והתכנים המופיעים בכתבה זו הוכנו בעזרת מחוללי בינה מלאכותית. אם זיהיתם תמונה או תוכן כלשהו בו אתם בעלי זכויות יוצרים, אתם רשאים לפנות אלינו ולבקש לחדול משימוש בו, באמצעות כתובת המייל [email protected]