חוזה מכר דירה: 7 כללי זהב

הכלל הראשון והחשוב ביותר: בשום פנים ואופן, אין לחתום על זיכרון דברים! רבים אינם מודעים לכך, אבל חשוב להבין: חתימה על זיכרון דברים מהווה התחייבות חוזית, לכל דבר ועניין. כלומר, החתימה למעשה מחייבת את שני הצדדים במישור החוזי. חתימה על זיכרון דברים עלולה לצמצם את כושר המיקוח שלכם בעת החתימה על חוזה המכר. בנוסף, ככל שתחליטו לסגת מהעסקה, אחרי שחתמתם על זיכרון דברים, ייתכן מאוד שתיאלצו לשלם לצד השני פיצויים גבוהים, בגין הפרת ההתחייבות החוזית.

לכן, אם אתם סבורים כי מצאתם את דירת חלומותיכם, הימנעו מחתימה על זיכרון דברים. יש לבקש מהמוכר טיוטת חוזה ולהעביר אותה בהקדם לעורך דין מטעמכם.

הצעד הבא הוא בדיקה מול בעל הנכס איזו זכות יש לו בדירה: האם מדובר בזכות קניינית (מצב שבו הדירה רשומה על שמו בטאבו); או בזכות חוזית (מצב שבו הדירה רשומה על שמו במנהל או בחברה משכנת).

לסוג הזכות שיש למוכר בנכס חשיבות קריטית. כך, תוכלו להבין איזו זכות למעשה אתם עתידים לרכוש. יתרה מכך: מאחר שהזכות הקניינית חזקה יותר מהזכות החוזית, הרי שבמקרה הראשון, העסקה "בטוחה" יותר מבחינת הרוכש.

לפני חתימה על חוזה המכר, חשוב לערוך את כל הבדיקות הרלוונטיות מול הרשויות, כדי לוודא שאין חריגות בנייה בנכס, לזהות את הנכס ואת מיקומו בתשריט, לבדוק את התאמת השטח הבנוי למתואר בתשריט הבית המשותף וביחס לתוכנית היתר הבנייה, לבדוק מהו הסטטוס התכנוני, מהם הייעודים של הנכס ולוודא כי אין צווי הריסה/ הפקעה שהוצאו נגד הנכס.

כל אלה יבטיחו שאינכם קונים חתול בשק: נכס שערכו נמוך בפועל מזה שהוצע לכם, או נכס שיחייב תשלום היטלים לאחר קנייתו, שיהפכו את העסקה לבלתי כדאית וכו'.

פנו לשמאי מקרקעין שיבדוק את הנכס. רבים נוטים לוותר על בדיקה שמאית, בניסיון לחסוך כמה שקלים, אבל פעמים רבות חוות הדעת של שמאי עשויה לחסוך לכם הרבה מאוד כסף. לכן, חיוני שלא לדלג על שלב זה טרם החתימה על חוזה.

השמאי מבצע בדיקה מקיפה של הנכס וזיהוי הנכס. במסגרת הבדיקה, השמאי מבצע גם את הבדיקות מול הרשויות (כמפורט בכלל הקודם) לרבות בדיקת המצב התכנוני, המצב המשפטי ומצבו הפיזי של הנכס. השמאי בודק האם יש ליקויים בנכס, מהן זכויות הבנייה בנכס וכו'. בסיום הבדיקות, השמאי קובע גם את שוויו האמיתי של הנכס. לקביעה זו יש חשיבות כפולה: 1. וידוא כי המחיר המוצע אכן משקף את שווי הנכס; 2. הערכת גובה המשכנתא הדרושה, כחלק מהליך בקשת המשכנתא.

חשוב מאוד לבדוק מהם המיסים שיהיה עליכם לשלם עם רכישת הדירה ו/או מכירת הדירה. הדבר עשוי להשפיע על כדאיות העסקה. יש לבדוק מה גובה מס הרכישה ו/או מס השבח ולבצע תכנון מס נכון. יש לבדוק אם אתם זכאים להקלות או לפטור ממס.

כמו כן, יש לבדוק אם קיים היטל השבחה על הנכס. לעיתים, היטל כזה עלול לעלות למוכר הדירה עשרות אלפי שקלים ואף יותר מכך, באופן שיהפוך את העסקה לבלתי כדאית עבורו.

בנוסף לבדיקת המיסוי - ולא פחות חשוב ממנה - לפני חתימה על חוזה מכר, חיוני לבדוק האם יש לכם יכולת כלכלית לרכוש את הנכס? עליכם לוודא את גובה ההון העצמי הנזיל שמצוי בידיכם, לבדוק מה אחוז מימון המשכנתא הנחוצה, ולקבל אישור עקרוני מהבנק למשכנתאות.

יש להדגיש: במקרים שבהם אחוז מימון המשכנתא גבוה (מעל 65% משווי הנכס) - בדיקת השמאי חשובה מאין כמותה, לפחות לצורך הערכת שווי הנכס. זאת, מאחר שאם יתגלו פערים משמעותיים בין הערכת שווי הנכס לבין עלות הדירה בפועל (כך שהשווי האמיתי של הדירה נמוך ממחיר המכירה), אזי אחוז המימון של הבנק יפחת. במצב זה, הרוכש - אם עשה טעות וכבר חתם על חוזה המכר - עלול להיקלע למצב שלא יהיה באפשרותו להשלים את העסקה מבחינה כלכלית. מעבר לכך: הרוכש אף עלול לשלם למוכר פיצוי, בגין ביטול העסקה.

ברכישת דירה מיד שנייה, יש להסכים מבעוד מועד מה נכלל במחיר הדירה (עריכת רשימה של כל הפריטים). זאת, כדי למנוע בהמשך מוויכוחים ואי הבנות.

ברכישת דירה מקבלן, יש לבדוק האם המחיר כולל מע"מ (במקרה שאינו כולל מע"מ, יש לקחת בחשבון תוספת 17% למחיר, בהתאם לשיעור המע"מ כיום).

כמו כן, יש לבדוק מה העלות של שינוי המפרט. לרוב, סביר להניח שתרצו לבצע שינויים בדירה. מומלץ לבדוק גם מה גובה הזיכויים מהקבלן (עלות השינוי והזיכויים מפורטים בטבלה ברורה).

לבסוף, הן בדירה יד שנייה והן בדירה מקבלן, יש לבדוק האם המחיר כולל חניה/ מחסן, והאם קיימים חיובים נוספים שיש לשלם עבור הדירה.

כפי שניתן להבין מהאמור לעיל, עסקת מקרקעין היא עסקה מורכבת וסבוכה, הטומנת בחובה סיכונים רבים. כל עסקת מקרקעין היא עסקה ייחודית ושונה מחברותיה. למעשה, לאדם שאינו בקיא בתחום, אין כלים להתמודד עם מורכבות העסקה.

לכן, חשוב לפנות לעו"ד המתמחה בייצוג בעסקאות מכר, שיבצע עבורכם את כל הבדיקות המפורטות לעיל, ינהל מו"מ עם הצד שכנגד, יתריע בפניכם על בעיות הקשורות בנכס, יפעל לשלב בחוזה המכר מנגנוני הגנה כדי להגן עליכם במהלך העסקה, ויבצע את רישום הזכויות על שמכם. כלומר: עורך הדין יעשה עבורכם את כל העבודה המקצועית הנדרשת להשלמת העסקה על הצד הטוב ביותר.